La escritura pública es un documento que otorga respaldo legal a diferentes actos de la vida civil. Está presente en hechos tan importantes como la compra de una casa o la constitución de una sociedad anónima. Se trata de un instrumento notarial que deja constancia de la firma de un contrato o hecho jurídico.
Los notarios usan la escritura para certificar aquellos acontecimientos que se dan entre dos o más partes involucradas, dándole carácter público a un documento que, de otra forma, se limitaría al ámbito privado. ¿Y cuáles son las operaciones que la requieren? Entre las más comunes se encuentran la compra y venta de bienes raíces, firma de hipotecas, adjudicación de herencias y creación de empresas.
Si estás pensando en invertir en una propiedad en Colombia, es importante que sepas cómo funciona la escritura pública. Esto te permitirá mantener en orden toda la documentación necesaria para adquirir tu próximo inmueble, sea en proyectos de apartamentos en Bogotá o cualquier otra ciudad del país.
Para qué sirve una escritura pública
En líneas generales, este documento contiene una o más declaraciones de las partes involucradas en el contrato. Describe la naturaleza de la transacción, a qué se compromete cada uno de los participantes y las normas a las que deben atenerse. Debe ser firmado por todos los involucrados, incluyendo el notario, quien da fe del contrato o acto jurídico en cuestión.
Según el Consejo General del Notariado, la escritura pública cumple varias funciones, entre ellas:
- Ser un respaldo legal que certifique que se ha realizado un determinado contrato.
- Brindar tranquilidad a los participantes de la transacción.
- Garantizar que las operaciones se llevan adelante respetando todas las regulaciones legales vigentes.
- Permitir que las acciones acordadas se lleven a cabo sin necesidad de otras pruebas.
- Respaldar la voluntad de los participantes de la transacción, sin que pueda ser cuestionada o modificada por terceros.
Diferencias entre escritura pública y privada
Existen varias diferencias entre una escritura pública y una escritura privada. Por ejemplo, la primera se encuentra a disposición de cualquier persona que desee consultarla. Esto significa que, si una persona desea obtener información sobre un inmueble en venta, puede acudir a una notaría y consultar la escritura de la propiedad. En cambio, la escritura privada se encuentra únicamente a disposición de las partes involucradas en el contrato.
Por otra parte, los documentos de carácter privado no pueden ser inscritos en ningún registro oficial, por ejemplo, el de propiedad. En cambio, las escrituras públicas requieren la consignación inmediata en entidades gubernamentales y de naturaleza pública.
Finalmente, en el caso de los contratos inmobiliarios, la escritura de constitución privada no permite transmitir la titularidad de la propiedad sin entregarla. Por el contrario, cuando es pública, puede transmitirla a otro dueño sin necesidad de su entrega.
Requisitos y pasos para hacer una escritura pública
Dado que es un documento legal, en Colombia, la escritura pública debe realizarse bajo unos requisitos que especifica la ley, siguiendo estos pasos:
1. Dirigirse a una notaría local
En Colombia, el notario es el único profesional autorizado para dar fe de una escritura pública. Haz que coloque firma y sello en dos fotocopias del mismo documento. Los interesados pueden acudir a la notaría directamente o pueden enviar a un representante legal con un poder especial. En el documento, deben quedar consignados estos datos:
- Nombre y apellido.
- Edad.
- Estado civil.
- Domicilio actualizado.
2. Redacción del documento por el notario
La extensión varía según la necesidad, pero debe contener toda la información relativa a los derechos establecidos, transmitidos, cancelados o modificados, su alcance y, asimismo, las obligaciones que asumen las partes. Estas pueden presentar al notario una minuta con las cláusulas que desean incluir.
3. Leer el documento en voz alta
Cualquier aclaración o modificación debe hacerse en ese momento. Luego, todos los intervinientes lo firman; también se coloca fecha y numeración. En algunos casos, la firma puede sustituirse por la huella dactilar.
4. El notario firma para dar fe e imprime el documento
También debe expedir un certificado para avalar ante la Oficina Asesora Jurídica de la Superintendencia.
Acércate a una oficina de Registro de Instrumentos Públicos para comenzar el trámite de registro oficial de la escritura. Por lo general, tiene una demora de 60 días, que puede extenderse a 90 en el caso de una hipoteca. Ten en cuenta que, si no haces el registro de la escritura pública en ese lapso, deberás pagar una penalización por cada mes de demora.
Tipos de escrituras públicas
Esta es la clasificación que adoptan, en Colombia, la escrituración de carácter público son las siguientes:
Compraventa
Un ejemplo de escritura pública es el contrato de compraventa. En este, el propietario se compromete a entregar un bien, y el comprador, a pagarlo con dinero. Es decir, esta escritura certifica el acto de comprar y vender.
Hipoteca
Representa un derecho de prenda sobre un bien inmueble. Es decir, la propiedad permanece en poder del deudor, quien la coloca en garantía a cambio de dinero. Si no cumple con los pagos pendientes, el acreedor puede quedarse con ese bien. La escritura pública de una casa respalda los créditos hipotecarios, muy comunes para financiar la compra de vivienda.
Arrendamiento
En un contrato de arrendamiento, una parte concede el goce de un bien o presta un servicio, mientras que la otra parte le paga cierta cantidad de dinero por ello. El caso más común es el contrato de alquiler de una vivienda.
Leasing
Funciona de manera similar al arrendamiento, pero en este caso el arrendador termina adquiriendo el bien facilitado por el arrendatario. Es decir, aquí la escritura pública no solo contempla el usufructo, sino también el derecho a compra.
Préstamo de consumo
También conocido como “mutuo”, se establece cuando uno de los participantes entrega una determinada cantidad de bienes fungibles (consumibles) a otro, que se compromete a restituirlos por una cantidad de bienes equivalentes. Un ejemplo son los préstamos, donde una persona obtiene dinero en efectivo que debe devolver, con intereses, en un plazo de tiempo determinado.
Transacción
Es uno de los tipos de escrituras públicas menos conocidos, pero que puede resultar muy útil. En este contrato, los participantes acuerdan la resolución de un conflicto pendiente, o bien, establecen condiciones para evitar conflictos a futuro.
Permuta
En este contrato, un bien no se paga con dinero, sino con otro bien. Es decir, alguien entrega a otra persona una cosa y, a cambio, recibe otra cosa de valor equivalente como pago. Es importante tener en cuenta que, si la permuta se hace sobre bienes raíces, debe constituirse una escritura pública.
Novación
Representa el reemplazo de una obligación por otra. Cuando la novación es sobre un bien raíz, debe constituirse públicamente. Existen tres casos posibles:
- Las partes sustituyen una obligación por otra.
- Un nuevo acreedor sustituye al anterior.
- Un nuevo deudor sustituye al anterior.
Prenda
En un contrato de prenda o empeño, un deudor obtiene un crédito bajo la entrega de un bien mueble a modo de garantía. El bien entregado se denomina “prenda”. El acreedor tiene derecho sobre él hasta el momento en que se cancele totalmente el crédito. Es importante tener en cuenta que existen distintos tipos de prenda:
- Civil.
- Agraria.
- Industrial.
- Comercial.
- Sobre valores mobiliarios.
- Sin desplazamiento.
Alzamiento
Por medio de ella, se libera un bien que había sido hipotecado o prendado. El acto se produce una vez que el deudor ha cancelado íntegramente su crédito con garantía prendaria o hipotecaria. Así, se convierte en dueño legítimo del bien.
Sociedad
Mediante la escritura pública de una empresa, una sociedad queda legalmente constituida. Los involucrados deben acordar el tipo de sociedad más conveniente; por ejemplo, Sociedad Anónima o Sociedad en Comandita por Acciones.
Resciliación
Aquí, de común acuerdo, los interesados dejan sin efecto el contrato previamente realizado.
Cancelación
Es la escritura pública que concede el acreedor cuando el deudor ha cumplido todas sus obligaciones. Por medio de este instrumento, se deja constancia del cumplimiento y, en consecuencia, se cancela la deuda pendiente.
Rectificación
La rectificación se realiza cuando existe necesidad de rectificar un contrato, si este presenta errores, omisiones o tiene enmiendas pendientes. Entonces, las partes realizan una escritura adicional para corregir las equivocaciones cometidas o aclarar puntos confusos.
¿Cómo está el mercado inmobiliario en Colombia?
La escritura pública te dará el respaldo y las garantías que necesitas para realizar cualquier operación importante con éxito. Ten en cuenta esta información si estás buscando una propiedad para vivir o invertir. Así podrás tomar una decisión inteligente.
Comprar una propiedad es una decisión que puede cambiar la vida de las personas. Te permite asegurar tu patrimonio y es un activo que, a futuro, puedes rentar o vender. Además, si cuenta con excelente ubicación, servicios y amenidades, su plusvalía irá en aumento como sucede con algunos de los proyectos de vivienda en Santa Marta.
Sin embargo, antes de escoger, necesitas tomarte un tiempo para investigar la situación del mercado inmobiliario local. En este sentido, proptechs como La Haus, Houm o Bienes Online te acompañan en el proceso de búsqueda de información, dándote acceso a datos muy valiosos; por ejemplo, la cantidad de búsquedas de vivienda en los principales municipios colombianos. A continuación, algunas cifras que detallan el panorama actual (Mutis, 2022):
- En el último año, se vendieron más de 20 mil unidades en proyectos inmobiliarios en plano, ubicados en las principales metrópolis colombianas.
- Bogotá y sus municipios aledaños, Medellín, Bucaramanga y Barranquilla, experimentaron un crecimiento del 30% en la compra de vivienda.
- El 70% del mercado de nueva construcción corresponde a vivienda social.